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RAPIDES INFORMATIONS SUR LES ACQUISITIONS IMMOBILIERES ET LE BÂTI NOUVEAU EN ITALIE

Étape 1 : offre de vente écrite

Si vous vous êtes décidé sur une propriété, la première étape consiste à obtenir une offre d'achat irrévocable: la "proposta irrevocabile di acquisto di immobile". Avec cette offre, vous vous engagez à acheter votre bien dans un certain délai à un prix déterminé. Pour confirmer le sérieux de votre achat, vous déposez une caution auprès de l’agent immobilier sous la forme de monnaie fiduciaire (chèque, etc.). Celle-ci vous sera remboursée si le vendeur, après la période déterminée, ne parvient pas à honorer son offre. Dans le cas échéant, la caution est encaissée et comptabilisée dans le montant total de l’achat.

Si, après la signature de l'offre vous revenez sur votre volonté d'acheter le bien immobilier ou ne pouvez honorer votre acquisition, le vendeur conserve la caution. Si c’est le vendeur qui ne veut plus vous vendre, parce qu’il a reçu une offre plus lucrative par exemple, il doit vous rembourser intégralement la caution déposée. Si tout se passe comme prévu, vous maintenant votre offre et le vendeur l’acceptant, alors un contrat préliminaire est conclu de manière définitive.

Étape 2: Contrat préliminaire

L'étape la plus importante dans l'acquisition d'un bien immobilier est le contrat préliminaire sous seing, appelé “compromesso” ou “preliminare di vendita”. Ce contrat engage les deux parties à conclure la convention d'achat définitif. Bien qu’il soit rédigé en écritures privées, le contrat préliminaire de vente a valeur juridique publique: il oblige les parties. C’est dans le contrat préliminaire que sont consignées toutes les informations pertinentes sur le bien immobilier, sur l'acheteur et le vendeur, sur le prix et les modalités de paiement. Dès le contrat préliminaire conclu, un acompte (“caparra confirmatoria”) d'un montant de 10 - 30 % du prix d'achat définitif sera versé par chèque ou virement bancaire. Le règlement de base pour les “caparra confirmatoria” stipule que si la partie acheteuse ne remplit pas le contrat, le vendeur est en droit de conserver l’acompte. Toutefois, si le contrat n'est pas respecté par la partie vendeuse, alors celle-ci doit rembourser l’acompte plus une pénalité du même montant. Depuis peu, le devoir exige de consigner le contrat dans le registre immobilier. Cette tâche est dévolue à l’agent immobilier.

À l’enregistrement l’acheteur doit s’acquitter des frais suivants:

Frais d’enregistrement 200 €
Timbre fiscal ca. 50 – 80 €
Acompte du droit de mutation 0,5% sur l’acompte versé (caparra)

Étape 3: contrat de notaire

La conclusion d’un contrat notarié constitue l’aboutissement du contrat préliminaire. C’est l'acheteur qui choisit le notaire. La signature du-dit contrat marque le transfert définitif de propriété et l'obligation de s'acquitter du paiement. La transmission d’argent a lieu au moment de la signature et s’effectue par chèque bancaire garanti, libellé à l'ordre du vendeur. Alternativement il est possible faire un virement bancaire qui doit être exécuté irrévocablement au moment de la signature. La somme du prix d’achat peut etre versée sur le compte fiduciaire notarial.

 
A la souscription du contrat notarié les frais et impôts suivants reviennent à l’acheteur:

Droit de mutation sur un bâtiment (achat d’une résidence secondaire): 9% mais au moins 1.000 €
Droit de mutation sur un bâtiment (achat résidence principale): 2% mais au moins 1.000 €
Droit de mutation sur terrain a bâtir: 9% mais au moins 1.000 €  
Droit de mutation sur un terrain agricole: 15 % mais au moins 1.000 €
impôt hypothécaire: 50 €
impôt cadastre : 50 €
frais de notaire: env. 1-2,5% du prix de vente
   
honoraire de l’agent immobilier: 3% du prix de vente

* la valeur cadastrale est calculée à partir du revenu cadastral, celui-ci pouvant être déduit du relevé du cadastre. En règle générale,la valeur cadastrale d'un bien immobilier est nettement inférieure à sa valeur sur le marché.


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