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Kurzinfo zum Immobilienerwerb und Neubau in Italien

Schritt 1: Schriftliches Kaufangebot

Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, ist der erste Schritt zum Erwerb häufig ein unwiderrufliches Kaufangebot die „proposta irrevocabile di acquisto di immobile“. Mit diesem Angebot verpflichten Sie sich für eine bestimmte Zeit, die Immobilie zu einem festgelegten Preis zu kaufen. Als Bestätigung der Ernsthaftigkeit Ihres Kaufvorhabens wird dem Makler treuhänderisch eine Pfandsumme übergeben, die dieser zurückerstattet, wenn der Verkäufer nach Ablauf der Frist das Angebot nicht annehmen sollte. Nimmt der Verkäufer das Angebot an, wird ihm vom Makler die Pfandsumme übergeben.

Sollten Sie nach der Unterzeichnung des Kaufangebotes von Ihrem ursprünglichen Vorhaben Abstand nehmen und die Immobilie nicht mehr kaufen wollen oder können, verbleibt die hinterlegte Summe beim Verkäufer. Will der Verkäufer seinerseits nicht mehr an Sie verkaufen, weil er möglicherweise ein lukrativeres Angebot erhalten hat, muss er Ihnen die Pfandsumme unverzinst zurückgeben.

Läuft alles wie geplant und der Verkäufer willigt in Ihr Angebot ein, wird als Nächstes ein Vorvertrag geschlossen.

Schritt 2: Vorvertrag

Der wichtigste Schritt beim Erwerb einer Immobilie ist der privatschriftliche Vorvertrag, der so genannte compromesso oder preliminare di vendita. Mit ihm verpflichten sich beide Parteien, den definitiven Kaufvertrag abzuschließen. Der Vorvertrag ist, obwohl er privatschriftlich abgefasst wird, rechtsverbindlich.

Im Vorvertrag sind alle wesentlichen Angaben zur Immobilie, zu Käufer und Verkäufer und zu Preis und Zahlungsmodalitäten enthalten. Bei Abschluss des Vorvertrages wird eine Anzahlung (caparra confirmatoria) in Höhe von 10 – 30% des Kaufpreises geleistet. Die Zahlungsabwicklung kann durch Banküberweisung oder durch Schecks erfolgen.

Die Grundreglung für die caparra confirmatoria besagt, dass, wenn die versprechende Kaufpartei den Vertrag nicht erfüllt, der Verkäufer die Anzahlung behalten darf. Wird jedoch der Vertrag von der versprechenden Verkäuferseite nicht erfüllt, muss diese die Anzahlung zuzüglich der gleichen Summe als Strafgeld zurückzahlen.

Es besteht die Pflicht, den Vorvertrag beim Finanzamt registrieren zu lassen. Diese Aufgabe übernimmt der Makler.

Bei Registrierung fallen für den Käufer folgende Gebühren an:

Registergebühr 200 €
Gebührenmarken ca. 50 – 80 €
Anzahlung Grunderwerbssteuer 0,5% auf die geleistete Anzahlung (caparra)

Schritt 3: Notarvertrag

Der Abschluss des notariellen Kaufvertrages ist die Erfüllung des Vorvertrages. Die Notarwahl hat der Käufer. Mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages erfolgt der definitive Eigentumsübergang und somit tritt auch die Zahlungspflicht für den kompletten Kaufpreis ein. Die Geldübergabe erfolgt zum Zeitpunkt des Notarvertrages mittels gesicherter Bankschecks, die auf den Namen der Verkäufer ausgestellt sind. Alternativ ist auch eine Banküberweisung möglich, die spätestens zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung unwiderruflich ausgeführt werden muss. Die Zahlungsabwicklung über ein Notar-Anderkonto ist in Italien noch nicht üblich.

 
Mit Abschluss des Notarvertrages fallen für den Käufer folgende Gebühren und Steuern an:

Grunderwerbssteuer auf Gebäude (Zweitwohnsitz): 9% * mind. jedoch 1.000 €
Grunderwerbssteuer auf Gebäude (Erstwohnsitz): 2% * mind. jedoch 1.000 €
Grunderwerbssteuer auf Bauland: 9% mind. jedoch 1.000 €
Grunderwerbssteuer auf landwirtschaftlichen Grund: 15% mind. jedoch 1.000 €
Hypothekensteuer: 50 €
Katastersteuer: 50 €
Notargebühren: ca. 1 – 2,5 % vom Kaufpreis
   
Maklerhonorar: 3% vom Kaufpreis plus MwSt.

* Die Besteuerungsgrundlage ist der Katasterwert, der sich aus dem Katasterertrag errechnet. Der Katasterertrag ist aus dem Katasterauszug zu entnehmen. Der Katasterwert einer Immobilie ist in der Regel deutlich niedriger als der Marktwert.


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